¿Qué es el IBI?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo que debe ser abonado de forma anual y obligatoria por las personas propietarias, usufructuarias, concesionarias o titulares de un derecho de superficie de cualquier bien inmueble (piso, plaza de aparcamiento, trastero, tienda, casa, despacho, etcétera). Son los ayuntamientos de cada municipio los que recaudan estos impuestos, incluidos dentro de las tasas municipales.

¿Cuánto debo pagar?

El cálculo de la cuota del IBI se establece en función del valor catastral (fijado por el Ministerio de Hacienda a partir de los datos que constan en el catastro inmobiliario; y en el que se tienen en cuenta el valor del suelo y el valor de la construcción). A partir de ese valor, se determina la base liquidable, sobre la que se aplica el tipo impositivo fijado en las ordenanzas fiscales, por cada uno de los ejercicios. Cada ayuntamiento tiene la libertad de fijar sus propios calendarios de recaudación, y son muchos los consistorios que permiten fraccionar el pago, debido a las elevadas cifras a las que puede llegar según cada casuística. Consulte aquí el caso del Ayuntamiento de Barcelona.

¿Quién debe pagar el IBI en caso de compraventa?

Definir quién debe abonar el IBI el año de la compraventa de un inmueble es el punto que suele levantar más controversias. A falta de pacto previo entre las partes (artículo 1255 del Código Civil), la normativa que regirá sobre el pago del IBI será la Ley de Haciendas Locales, que establece que el sujeto pasivo del impuesto es el propietario del inmueble en el momento del devengo, es decir a día 1 de enero del año corriente. Por lo tanto, el ayuntamiento siempre exigirá el pago del tributo al vendedor, que es quien figura como titular ese día. No obstante, el Tribunal Supremo estableció en la Sentencia 2886/2016 de 15 de junio que el art 63.2 del Texto Refundido de la Ley de Bases de Haciendas Locales debía “interpretarse de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea”.

El debate entre distintos órganos judiciales

El origen de esta sentencia está en la venta de 155 plazas de parking en marzo de 2009. Los vendedores debían abonar el IBI puesto que a fecha 1 de enero dichas plazas estaban bajo su titularidad. No obstante, decidieron apelar esta decisión, una demanda que fue estimada por el Juzgado de Primera Instancia de Madrid y que condenó a los compradores a abonar la cantidad más intereses. En ese punto los compradores decidieron recurrir esta sentencia ante la Audiencia Provincial, consiguiendo que ésta falle a su favor. La respuesta de los vendedores fue interponer un recurso de casación ante el Tribunal Supremo, de donde derivó finalmente la sentencia mencionada.

¿Quién paga el IBI?: el reparto proporcional

Es a tenor de esta sentencia que el IBI del año de la compraventa se debe prorratear entre el vendedor y el comprador de forma que cada uno abone la cantidad equivalente al tiempo en que ha sido propietario del inmueble. A pesar de que exista esta doctrina del Tribunal Supremo, es conveniente que ambas partes hayan pactado y satisfecho esta cuestión previamente a la firma de la escritura, evitando así posibles conflictos. Si en el momento de la compraventa el IBI ya ha sido abonado al ayuntamiento por el vendedor, solo se deberá calcular la parte que corresponde al comprador, que deberá abonar esa cantidad en el momento de la firma. Es importante que el comprador se informe sobre el importe total del IBI y el calendario de pago, y conozca si el vendedor se encuentra al corriente del pago.

¿Qué pasa si el vendedor no paga el IBI?

En caso de que en el momento de la compraventa el IBI no haya sido abonado por el vendedor, las dos partes deberán pactar quién satisface el pago el tributo al ayuntamiento y repercute posteriormente la cantidad a la otra parte. Si se quiere resolver antes de la firma, el vendedor puede dirigirse al ayuntamiento y liquidar el pago de forma anticipada, cobrando en el momento de la venta la parte proporcional al comprador. En caso de que ya se haya realizado la compraventa, se puede optar por dos alternativas: que el vendedor espere a recibir el cobro del IBI o que el comprador sea quién acuda al ayuntamiento después de la firma y solicite pagar la anualidad del IBI del año corriente. En ambos casos se deberá repercutir posteriormente la cantidad que corresponda a la otra parte.

Podríamos concluir que, en base a la sentencia del Tribunal Supremo, como norma general y si no existe pacto contrario será el vendedor quien pague el IBI en la compraventa. Éste podrá repercutirlo al comprador en proporción al tiempo que cada uno de ellos haya sido titular. Eso sí, sea cual sea el mecanismo que se decida usar, es aconsejable indicar en el contrato de arras o de reserva la forma en que se repartirá el pago del IBI y las condiciones en que se abonará.

Para más información, consulte nuestros servicios de compraventas.