¿Qué es la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es el acto administrativo que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad y que, por tanto, es apta para la residencia de personas, independientemente de que se desarrollen otras actividades debidamente autorizadas.

¿Cuándo es necesaria la cédula de habitabilidad?

Acorde con Ley Catalana 18/2007, del 28 de diciembre, todas las viviendas están obligadas a disponer de una cédula de habitabilidad. Es un trámite imprescindible si se necesita alquilar o vender una vivienda, así como contratar los servicios de agua, gas y/o electricidad para la misma.

¿Qué contiene la cédula de habitabilidad?

Una cédula debe especificar como mínimo los siguientes datos:

• los datos identificativos de la dirección y ubicación de la vivienda
• la superficie útil de la vivienda y de las habitaciones
• las estancias y los espacios que componen la vivienda
• el umbral máximo de ocupación
• la identificación y titulación de la persona técnica que certifica la habitabilidad.

¿Qué tipos de cédula existen?

Llamamos cédula de primera ocupación a aquella que se refiere a viviendas de nueva construcción; y de segunda ocupación si se refiere a viviendas preexistentes. También cabe destacar una tercera categoría, la de primera ocupación de rehabilitación, que se otorga a aquellas viviendas que son el resultado de una intervención o proceso de rehabilitación o gran rehabilitación.

Además, tal como especifica el Decreto 141/2012 de la Generalitat de Catalunya, las condiciones mínimas de habitabilidad serán distintas según su fecha de construcción:

1. a) Viviendas de nueva construcción.
2. b) Viviendas preexistentes, construidas con anterioridad al 11 de agosto de 1984.
3. c) Viviendas preexistentes, construidas con posterioridad al 11 de agosto de 1984.
4. d) Viviendas dotacionales públicas.

También tendrán sus propios estándares las viviendas que hayan sido sometidas a algún proceso de intervención de rehabilitación o gran rehabilitación. Puede consultar las condiciones para cada caso aquí.

¿Qué vigencia tiene una cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es de obligatorio trámite para toda vivienda pero tiene una duración limitada. En el caso de Cataluña, la vigencia de este documento es de 25 años para las viviendas de nueva construcción y de 15 años para las de segunda ocupación y primera ocupación de rehabilitación.

¿Existen casos en los que no haga falta tramitar la cédula?

Existen tres supuestos en los que los adquirientes de una vivienda pueden exonerar de forma expresa a los transmitentes de la obligación de entregarles la cédula de habitabilidad:

• Cuando la vivienda usada o preexistente deba ser objeto de rehabilitación o de derribo. En el supuesto de rehabilitación, la exoneración conlleva la obligación de presentar un informe emitido por una persona técnica competente, en el que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación. En estos supuestos los registradores deben hacer constar, en una nota marginal en la inscripción, que la vivienda transmitida queda sujeta a la ejecución de las obras de rehabilitación o de derribo. Esta nota marginal se cancela con la presentación de la cédula de habitabilidad una vez finalizadas las obras de rehabilitación o, en el caso de derribo, con la certificación municipal acreditativa del derribo realizado (con un informe emitido por una persona técnica competente que confirme el derribo).
• Cuando el destino del inmueble no sea el del uso como vivienda, si el transmitente y el adquirente lo reconocen de manera expresa.
• Cuando por causas excepcionales y debidamente motivadas las personas transmitentes y adquirentes acuerden la entrega de la cédula de habitabilidad en un momento posterior a la fecha en que se produzca la compraventa. En ese caso deberán presentar al fedatario la solicitud de cédula de habitabilidad registrada, con el certificado de habitabilidad emitido por una persona técnica competente, que acredite que la vivienda reúne las condiciones necesarias para obtener la cédula de habitabilidad de segunda ocupación. Dicha solicitud deberá estar firmada digitalmente por el técnico competente y visada por su colegio profesional, siendo posible también la firma manuscrita cuando ésta esté legitimada y visada.

¿Cómo conseguir a cédula de habitabilidad? Paso a paso

En el caso de Cataluña, la competencia para gestionar y otorgar la concesión de la cédula de habitabilidad corresponde a la Agència de l’Habitatge de Catalunya. Sin embargo, también puede ser otorgada por los entes locales interesados cuando se produzca una delegación de competencias a su favor.

La cédula de habitabilidad para segunda y posteriores ocupaciones se debe solicitar por vía telemática o, en su defecto, mediante impreso normalizado.

Para solicitar la cédula se debe presentar un certificado de habitabilidad, suscrito por un técnico competente (un arquitecto o aparejador colegiado), que inspeccionará el inmueble para comprobar que cumple con los requisitos exigidos por la Comunidad Autónoma y realizará un informe que visará el Colegio de Arquitectos.

En el caso de viviendas construidas posteriormente a 1984 que no hayan obtenido anteriormente la cédula de habitabilidad de primera ocupación, se debe solicitar la cédula y, además, aportar un certificado de idoneidad acreditativo de las condiciones de habitabilidad vigentes a fecha de finalización de la construcción, así como de las condiciones de solidez y seguridad actuales.

¿Cuánto puedo tardar en conseguir la cédula de habitabilidad?

El plazo para notificar el otorgamiento o la denegación de la cédula de habitabilidad es de 30 días hábiles desde la fecha de recepción en el Registro de la solicitud con la documentación completa.

Si en el plazo fijado en el apartado anterior no se ha notificado resolución expresa, las personas interesadas pueden entender estimada la solicitud de obtención de la cédula de habitabilidad por silencio administrativo positivo, circunstancia que se puede acreditar de conformidad con lo previsto en el artículo 43.4 de la Ley 30/1992.

¿Puede ser revocada la cédula a posteriori?

En efecto, uno puede perder las condiciones mínimas de habitabilidad a posteriori, y eso conlleva su revocación. Ésta puede ser revocada por el órgano que la concedió o, en casos en los que se haya producido una delegación, por los entes locales que hayan asumido la competencia. La revocación de la cédula es independiente de otras medidas dirigidas a la conservación y la rehabilitación del inmueble, así como de las sanciones que se puedan aplicar por la falta de mantenimiento.